2023年新年伊始，央行、銀保監(jiān)會便打響了穩(wěn)樓市“第一槍”。

　　1月5日晚間，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新房價格連降3個月可階段性取消首套房貸利率下限。

　　同日，住建部部長倪虹接受采訪時表示，“對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。”

　　對于三部門上述表態(tài)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場預(yù)期疲弱，70城中有50-65個城市的新房或二手房價在下跌，需要多措并舉來提振市場預(yù)期，讓房價盡快止跌，也需要繼續(xù)降低購房門檻及購房成本。

　　其進(jìn)一步表示，春節(jié)即將到來，此時出臺政策也是為了激活市場，地產(chǎn)消費(fèi)如果能在春節(jié)前后形成一個小高峰，一季度經(jīng)濟(jì)有望迎來“開門紅”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，繼去年第四季度監(jiān)管部門屢次出臺樓市扶持政策后，今年一季度房地產(chǎn)將再迎政策窗口期。

　　需求端再獲政策支持

　　“央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，充分體現(xiàn)了一個重要的思路，即2023年信貸政策要繼續(xù)寬松，尤其是對剛需購房進(jìn)行支持。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70城房價數(shù)據(jù)，最近3個月房價持續(xù)下降的城市共有38個。其中二線城市13個，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州。而三四線城市為25個，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧等。

　　“當(dāng)前房價疲軟城市數(shù)量明顯增多，2022年9月首次放寬首套住房貸款利率時，房價下降城市數(shù)量為23個，而當(dāng)前統(tǒng)計則增加為38個，這意味著各地要繼續(xù)出臺降低房貸利率相關(guān)政策，部分城市或?qū)⑼黄评氏孪蕖?rdquo;嚴(yán)躍進(jìn)稱。

　　2022年9月末，監(jiān)管部門曾打出支持需求端政策“組合拳”，包括階段性放寬首套住房貸款利率下限；通過退稅優(yōu)惠支持居民換購住房；下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。

　　“本次政策可視為是去年9月政策的延續(xù)，一方面在前期政策到期的時點(diǎn)為政策進(jìn)行了展期，將規(guī)則制度化、長期化；另一方面也體現(xiàn)了監(jiān)管層對房地產(chǎn)需求端回暖的持續(xù)呵護(hù)。”天風(fēng)證券分析師稱。

　　而對于機(jī)制退出時點(diǎn)，本次政策也予以明確，對于階段性調(diào)整首套住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新房價格同比、環(huán)比均連續(xù)3個月上漲，應(yīng)下一季度起恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　“明確下調(diào)首套房房貸利率下限機(jī)制退出時點(diǎn)，有利于各地房地產(chǎn)需求側(cè)的動態(tài)調(diào)整，因城施策用足用好政策工具箱；更重要的是，該條政策的隱含內(nèi)容是房價回穩(wěn)向上是政策退出的充分條件，監(jiān)管層維護(hù)房地產(chǎn)價格平穩(wěn)意圖明確。”上述天風(fēng)證券分析師表示。

　　“整體來看，本次政策較去年930政策更加靈活，結(jié)合各個城市最新房價變動及時動態(tài)調(diào)整利率，降低購房成本，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜稱。

　　“本次政策出臺后，市場活力將進(jìn)一步激活，2023年銷售在四季度有望實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。”中信建投研究員竺勁表示。

　　限購、限貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步松綁

　　去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及中央財辦解讀，對2023年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行了清晰的定調(diào)。

　　2022年12月15-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，提出支持住房改善等消費(fèi)。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　隨后于12月19日，中央財辦權(quán)威解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，表示房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，中央財辦提及“在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放”，意味著限購等政策要繼續(xù)調(diào)整，相關(guān)限購松綁的動作，在2023年會明顯增多。

　　“相比2014年地產(chǎn)周期性的政策放松，核心一二線城市在四限放松方面仍有空間，預(yù)計政策放松空間將進(jìn)一步打開，當(dāng)前仍處于政策放松密集期。”華創(chuàng)證券分析師單戈表示。

　　平安證券分析師楊侃也預(yù)計，限購、限貸等核心調(diào)控政策松綁將更加大膽。其中一線和強(qiáng)二線城市縮小限購區(qū)域范圍、縮短社保年限，其余城市全面取消限購。除四個一線城市外，其余城市有望全面取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，降低二套房首付比例，助推改善性需求入市。

　　“此外，各地還可上調(diào)新房備案價格、取消二手房限價、加大購房補(bǔ)貼、下調(diào)房貸利率等，全面釋放住房消費(fèi)潛力。”楊侃稱。

　　1月5日，倪虹部長的發(fā)言明確要增加供需兩端市場信心，推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，其中提到大力支持剛性和改善性住房需求，并對于首套購房在首付比例、首套利率進(jìn)行大力支持。

　　陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前，三四線和部分二線城市已將首套首付比例下調(diào)至20%、二套30%，整體繼續(xù)下調(diào)空間較小，而核心一二線城市首套首付比例較高，未來具備一定下降預(yù)期。

　　“預(yù)計對改善性住房需求的支持力度將加大，在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加購房套數(shù)、降低首付比例、提升公積金貸款額度、給予購房補(bǔ)貼等方面已出臺政策，后續(xù)有望在更多城市進(jìn)行推廣。”陳文靜稱。

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李潔/文