今年春節(jié)以來，重點城市房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，“小陽春”行情啟動，一季度百城銷售面積實現(xiàn)正增長，特別是熱點城市市場回暖明顯。市場企穩(wěn)恢復的原因可以歸結(jié)為三點：一是疫情形勢好轉(zhuǎn)及防控政策調(diào)整后，前期積壓的購房需求集中釋放；二是此前政策優(yōu)化的效果進一步顯現(xiàn)，帶動房地產(chǎn)市場活躍度提升；三是部分城市經(jīng)過較長時間的調(diào)整后，市場周期性恢復的動能增強。但值得關注的是，3月以來，伴隨著積壓需求的大規(guī)模釋放，部分城市市場活躍度邊際已有所轉(zhuǎn)弱，新房訪盤量出現(xiàn)下滑。“小陽春”是否已提前結(jié)束？二季度全國房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)？哪些城市市場熱度具備持續(xù)性？圍繞一季度市場情況及二季度趨勢判斷，報告主要結(jié)論如下：

　　（1）房價：2月多地新房項目價格優(yōu)惠收回，百城新建住宅價格環(huán)比止跌，3月轉(zhuǎn)漲；二手房掛牌量增加導致價格波動調(diào)整，3月百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.05%，跌幅略有擴大。

　　（2）市場供求：熱點城市市場活躍度提升帶動全國市場成交邊際改善，前兩月重點100城住宅銷售面積同比微增5%左右，但新房供應力度偏弱，3月隨著供應端改善，重點城市市場保持較高活躍度，一季度重點100城銷售同比增長近兩成。從需求特征來看，一季度中高總價段的剛改、再改住房需求釋放相對積極，成交套數(shù)占比提升。

　　（3）土地市場：一季度全國土地市場低迷態(tài)勢未改，300城住宅用地成交規(guī)模同比降幅近三成；熱點城市銷售回暖帶動房企補貨意愿加強，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度較高，土拍情緒升溫。拿地企業(yè)仍以央國企為主，部分城市民企拿地金額占比有所提升。過去兩年地方國資平臺獲取的土地開工及入市率低于其他類型企業(yè)，或制約供應端恢復節(jié)奏。

　　（4）政策展望：今年以來我國經(jīng)濟呈現(xiàn)恢復向好態(tài)勢，兩會定調(diào)“穩(wěn)中求進”，但復雜多變的外部環(huán)境仍一定程度制約著我國宏觀經(jīng)濟的恢復節(jié)奏，今年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性尤為重要。自去年底以來，高層多次強調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，預計今年地產(chǎn)政策仍將以托底呵護為主。二季度監(jiān)管部門和各地因城施策具備空間，需求端有望繼續(xù)精準施策，結(jié)合人口變化、區(qū)域特點，針對性增加購房名額、降低首付比例、提高貸款額度、發(fā)放購房補貼等；企業(yè)端資金支持力度或?qū)⒗^續(xù)加大，“保交樓”資金和配套政策繼續(xù)落實。

　　（5）市場展望：若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步向好，購房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復態(tài)勢，預計二季度全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)態(tài)勢，但城市分化行情仍將延續(xù)。從市場節(jié)奏來看，在現(xiàn)行市場環(huán)境下，4-5月新房成交規(guī)模預計將低于2-3月，市場熱度趨于平穩(wěn)，但在去年同期低基數(shù)下，同比數(shù)據(jù)或大概率為正增長，6月進入上半年收官節(jié)點，房企加快推貨促銷，有望帶動銷售環(huán)比回升，但考慮到去年基數(shù)較高，同比增速承壓。

　　

2023年一季度中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

（一）價格水平：百城新房價格止跌企穩(wěn)，一季度累計上漲0.01%，二手房價格震蕩調(diào)整

 

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比變化

 

 

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　　新建住宅方面，百城新建住宅價格止跌企穩(wěn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年一季度百城新建住宅價格累計上漲0.01%，較2022年四季度由跌轉(zhuǎn)漲。2023年年初，受防疫政策優(yōu)化疊加房貸利率下調(diào)等多項利好政策影響，前期積壓需求集中釋放，市場信心有所修復，1月百城新房價格環(huán)比跌幅較前期顯著收窄；2月百城新房價格環(huán)比持平，結(jié)束“7連跌”態(tài)勢；3月，百城新建住宅均價16178元/平方米，環(huán)比上漲0.02%，房價呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。

　　二手住宅方面，百城二手住宅價格累計跌幅較去年四季度明顯收窄，核心城市價格恢復節(jié)奏較快。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2023年一季度百城二手住宅價格累計下跌0.18%，跌幅較去年四季度收窄0.41個百分點。具體來看，進入2023年，二手房市場活躍度明顯提升，1月、2月百城二手房住宅價格環(huán)比跌幅快速收窄，核心一二線城市市場情緒恢復較快。3月，在市場成交較為活躍的情況下，二手房掛牌量有所增加，部分業(yè)主“以價換量”，百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.05%；但核心一二線城市仍保持恢復態(tài)勢，3月一線城市二手住宅價格環(huán)比均上漲，長沙、成都、南京等熱點二線城市價格亦繼續(xù)修復。

圖：2021年1月以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

 

 

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　　從漲跌城市個數(shù)看，2023年以來，百城新建住宅、二手住宅價格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量整體呈下降態(tài)勢。3月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為39個，較2022年12月減少29個；百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量降至68個，較2022年12月減少12個。

　　（二）成交規(guī)模：一季度重點100城新房成交同比增長18%，絕對規(guī)模仍處近年來同期較低水平

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年1-2月，全國商品房銷售面積為1.5億平方米，同比下降3.6%，商品房銷售額為1.5萬億元，同比下降0.1%，其中商品住宅銷售規(guī)模降幅出現(xiàn)明顯收窄，銷售金額同比增長3.5%，銷售面積同比下降0.6%。

圖：2016年至2023年100個代表城市新建商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢

 

 

圖：2019年至2023年3月100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

 

 

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　　一季度，重點100城新建商品住宅成交活躍度回升，成交規(guī)模同比增長近兩成，但仍為近年來同期較低水平。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年一季度，重點100城市新建商品住宅月均成交面積約3361萬平方米，同比增長18.2%，相比去年四季度增長12.8%，絕對規(guī)模仍處2015年以來同期低位，較2019年同期下降8.0%。上年年底疫情快速過峰疊加今年春節(jié)假期影響，前期積壓需求于春節(jié)后集中釋放，重點城市市場活躍度明顯回升，在低基數(shù)下，2月、3月100城成交面積同比增幅均超四成，3月環(huán)比增長超兩成。

圖：2021年以來50個代表城市新建商品住宅周度成交面積走勢

 

 

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　　從周度成交來看，春節(jié)后重點城市新房市場活躍度回升，3月周度成交規(guī)模仍保持在高位。春節(jié)后，重點城市市場情緒有所修復，新房項目到訪量快速增加，低基數(shù)下，2月各周成交面積同比增幅較大，3月，隨著北京、上海、杭州、成都等城市新房供應增加，重點城市市場活躍度得到延續(xù)，成交面積整體保持在高位，同比增長30%左右。

圖：2016至2023年各梯隊代表城市商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢

 

 

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　　不同梯隊城市來看，一季度，各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均增長，三四線代表城市在低基數(shù)下同比增幅最大。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年一季度，一線城市受去年同期較高基數(shù)、今年新房供給力度較弱等因素影響，商品住宅成交面積同比小幅增長0.2%；而二線、三四線代表城市在低基數(shù)下，成交面積同比增幅較大，其中二線代表城市同比增長17.0%，杭州、天津成交面積增長超100%，濟南、南昌等城市同比增長超50%；三四線代表城市同比增長超20%，中東部基本面較好的三四線城市，市場情緒修復較快，如東莞、惠州、南通、揚州等城市，成交面積同比增長超50%。

圖：代表城市商品住宅不同總價段成交套數(shù)占比及同比變化

 

 

　　注：2023年數(shù)據(jù)截至3月26日，北京、上海不含保障房，北京含共有產(chǎn)權(quán)房。

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　　需求結(jié)構(gòu)來看，一季度，重點城市中高總價段成交占比普遍有所提升，如北京、寧波、東莞等。其中北京一季度500萬以下總價段產(chǎn)品成交套數(shù)同比下降12.9%，占比下降9.6個百分點；500-1000萬總價段成交套數(shù)同比增長43.9%，占比提升10個百分點；東莞250-500萬總價段的項目成交套數(shù)占比提升10個百分點以上。另有部分城市受中低價位項目入市影響，剛需盤成交占比提升明顯，如深圳500萬以下總價段成交套數(shù)同比增長25.6%，占比提升16個百分點。

　　從面積段來看，多數(shù)代表城市90-120平方米住宅成交套數(shù)占比在四成以上，30個代表城市中超半數(shù)城市90平方米以下小戶型和144平方米以上大戶型成交套數(shù)占比有所下降，而90-120平方米和120-144平方米面積段的中戶型面積段產(chǎn)品成交占比提升，剛改、再改需求釋放相對較好。

圖：2022年以來10個代表城市二手住宅周度成交面積走勢

 

 

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　　二手住宅方面，一季度重點城市二手房市場恢復好于新房，成交套數(shù)回升至2019年以來同期高位。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年一季度，重點15城二手住宅成交面積同比增長超五成，回升至2019年以來同期高位，僅次于2021年同期。

　　從周度成交來看，1月上半月，二手房市場已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，重點城市成交量同比降幅明顯收窄，但受春節(jié)假期影響，1月底成交量有所下滑。春節(jié)后重點城市二手住宅市場快速回暖，截至3月底，重點城市二手住宅周度成交套數(shù)已連續(xù)8周同比增長超60%，表現(xiàn)好于新房，其中北京、成都等城市二手房成交規(guī)?；厣雀?，如成都3月成交超2.5萬套，為近年來單月最高水平。值得關注的是，3月中下旬，隨著此前積壓需求的繼續(xù)釋放，二手房市場的回升動能有所減弱，部分城市二手房周度成交套數(shù)出現(xiàn)回落態(tài)勢，但成交量整體仍處高位。

圖：2021年以來北京、成都新房、二手房周度成交走勢

 

 

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　　二手房市場活躍度恢復更快，究其原因，一是年初部分購房者考慮子女上學等事宜，提前購房推動了二手房市場活躍度提升；二是相關政策效果顯現(xiàn)，重點城市推行“帶押過戶”“連環(huán)單”交易模式，大幅縮短二手房交易周期，降低交易成本，另有部分城市放寬限售政策，提升了二手房市場交易活躍度。從新房的角度出發(fā)，一是，購房者對期房爛尾的擔憂尚未根本扭轉(zhuǎn)，部分購房者更傾向于購買二手房；二是，新房成交一定程度受供給端影響，熱點城市供應量偏弱也拖累了新房需求釋放。

　?。ㄈ┕┣箨P系：一季度重點50城批準上市面積同比增長10%，恢復節(jié)奏不及需求端，3月供給放量，短期庫存去化時間維持高位

　　全國房屋新開工面積、施工面積同比降幅收窄。2023年1-2月，全國房屋新開工面積為1.4億平方米，同比下降9.4%，降幅較2022年全年收窄30個百分點。全國房屋施工面積為75.0億平方米，同比下降4.4%。全國房屋竣工面積為1.3億平米，同比止降轉(zhuǎn)增，同比增長8.0%，較2022年全年提高23個百分點。

圖：2016年至2023年50個代表城市商品住宅一季度月均批準上市面積走勢

 

 

圖：2019年至2023年50個代表城市商品住宅月度批準上市面積走勢

 

 

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　　受全國銷售市場尚未企穩(wěn)、近兩年土地成交縮量等因素影響，前兩月新房供應同比回落，3月上市面積明顯增加。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年一季度，重點50城商品住宅月均批準上市面積1493萬平方米，同比增長約10%，絕對規(guī)模仍為2016年以來同期低位。其中，1-2月房企推貨規(guī)模有限，3月，進入傳統(tǒng)供貨旺季，同時伴隨著熱點城市市場情緒的修復，企業(yè)推盤積極性也有所改善，重點50城批準上市面積環(huán)比明顯提升，同比增長在三成左右，北京、杭州、成都等城市供給明顯放量。

圖：2018年至2023年50個代表城市商品住宅銷供比走勢

 

 

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　　從供求對比來看，一季度供需兩端均有改善，但供應端修復相對較慢，重點50城整體表現(xiàn)為供小于求。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年一季度，50個代表城市商品住宅月均新增供應約1493萬平方米，同期月均成交面積約2229萬平方米，銷供比為1.49，其中，多數(shù)城市銷供比在1.2以上。

　　重點城市庫存規(guī)模小幅下行，出清周期保持較高水平。截至2月底，50個代表城市商品住宅可售面積環(huán)比小幅下降，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為18.1個月，與2022年末持平，其中，三四線代表城市出清周期最長，為21.0個月，較2022年末縮短0.2個月。

　　2023年一季度，重點城市市場情緒有所好轉(zhuǎn)，帶動局部市場回溫，究其原因，第一，去年底疫情影響及今年春節(jié)假期積壓的住房需求在春節(jié)后集中釋放；第二，前期出臺的房地產(chǎn)政策效果進一步顯現(xiàn)；第三，熱點城市經(jīng)過一年多的市場調(diào)整后，市場周期性恢復的動能增強，對全國市場產(chǎn)生一定帶動。但整體來看，當前市場活躍度回升更多為熱點城市市場的修復，全國市場尚未恢復，同時部分城市房企推貨力度較弱一定程度限制了需求釋放。短期庫存出清周期仍較長，其中三四線城市庫存去化壓力大。短期來看，隨著前期積壓需求的進一步釋放，預計市場銷售規(guī)模將普遍出現(xiàn)環(huán)比回落，城市分化加劇，其中核心城市在供給改善帶動下，熱度仍有望持續(xù)，但庫存壓力較大、城市基本面偏弱的城市，市場下行態(tài)勢或更加明顯。

　?。ㄋ模┩恋毓┣螅?00城住宅用地成交規(guī)模同比降幅近三成，整體表現(xiàn)仍顯低迷；核心城市房企補貨意愿增強，土拍升溫，城市分化加劇

　　銷售市場的分化決定了土地市場也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢。近兩年受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一，因此近期銷售表現(xiàn)好的城市土拍競爭較為激烈，而多數(shù)城市因去化壓力較大，土地市場仍然低迷。

　　整體來看，一季度，全國300城住宅用地供求兩端繼續(xù)走弱。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年一季度，全國300城住宅用地推出6412萬平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交5093萬平方米，同比下降26.7%。優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)放量帶動住宅用地成交樓面均價同比上漲19.0%，溢價率提升至6.2%，略有改善。

　　表：2023年一季度全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

　　注：推出面積按公告時間統(tǒng)計，為規(guī)劃建筑面積，下同。一線城市成交樓面價同比數(shù)據(jù)剔除了上海動遷安置房、租賃住房用地數(shù)據(jù)。

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　　各線城市住宅用地供應均走弱，推出面積同比降幅均超四成。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年一季度，一線城市中北京、廣州、深圳均進行土地出讓活動，成交面積同比上漲3.0%；二線城市中杭州、蘇州、鄭州、南京均進行土地出讓，整體降幅10%左右；三四線城市供求同比縮量趨勢未改，其中成交面積同比下降近四成。價格方面，一線城市在上海無土地出讓且北京、廣州部分郊區(qū)地塊體量較大情況下，樓面均價整體同比下降超40%；二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動住宅用地成交樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲超兩成，三四線城市樓面價較去年同期小幅上漲，其中部分長三角、珠三角基本面較好的三四線城市的成熟區(qū)域土地競拍情緒有所提升，多宗地塊競拍輪次超過100次，土拍市場邊際修復。

圖：2016至2023年各季度全國住宅用地流拍和撤牌情況

 

 

　　注：流拍撤牌率=（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)）/（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)+成交宗數(shù)）。

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　　流拍撤牌方面，全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量及流拍撤牌率均下降，且降幅明顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年一季度，全國住宅用地流拍撤牌378宗，處2017年三季度以來最低位，流拍撤牌率15.3%，較去年四季度下降11.6個百分點，較去年同期下降23.6個百分點，絕對值降至2019年水平。究其原因，一方面，為降低流拍率，地方政府推地更加謹慎，整體推地量明顯下降，并普遍在推地前向房企推介溝通，摸底企業(yè)參拍意愿；另一方面，多地土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，并推出更多優(yōu)質(zhì)地塊，提升房企參拍意愿；與此同時，多地發(fā)布擬出讓土地清單，也給予房企充分時間研判，穩(wěn)定土拍市場預期。

表：2023年22城住宅用地首次擬出讓清單情況（市本級，截至3月底）

 

 

　　注：土地規(guī)劃建筑面積合計計算中不含成都、合肥、長春。

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　　回顧2022年，22城中就已有多個城市進行了多批次土拍，突破3次公告的限制，12月自然資源部發(fā)文優(yōu)化“集中土拍”規(guī)則，允許地塊“在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓。”持續(xù)了兩年的“兩集中”土拍規(guī)則迎來改善。截至3月末，已有青島、濟南、北京、上海、成都、長沙、長春、深圳、杭州等17城發(fā)布了2023年首批次土地擬出讓清單。

　　推出方面，截至3月末，22城已發(fā)布首次住宅用地擬出讓清單合計468宗，較去年首批次增加29宗，土地規(guī)劃建筑面積合計3706萬平方米，較去年首批次增長4%。其中，南京、濟南、杭州、合肥增幅均在10余宗以上，廣州、青島、深圳、蘇州與去年基本持平，而上海較去年首批次減少21宗。從已掛牌數(shù)量來看，2023年以來，杭州、南京、合肥、廣州等地組織土地出讓活動中，多數(shù)城市已掛地塊數(shù)量不及擬出讓清單數(shù)量的三分之一。地方政府推地信心仍有賴于銷售端市場恢復程度，在銷售端市場情緒未明顯修復前，政府推地力度仍較謹慎，“集中供地”逐漸趨向“多次少量”。

　　成交方面，成交規(guī)模繼續(xù)縮量，熱度分化持續(xù)。截至3月末，一季度22城已有13城進行了土地出讓，成交面積1055萬平方米，同比下降17.1%。核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯。具體來看，北京、杭州一半以上地塊競拍至地價上限，其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量記錄；杭政儲出[2023]4號地塊共有60家房企參與搖號，創(chuàng)下近兩年單宗地塊報名房企數(shù)量新高；蘇州、寧波、南京、成都核心板塊土地競爭激烈，競拍至地價上限，而非核心區(qū)土地多底價成交，板塊間分化明顯；鄭州土地市場仍在調(diào)整通道，首批次推出11宗，流拍1宗，其余均底價成交。

　　拿地企業(yè)方面，仍以央國企為主，部分城市民企拿地金額占比提升。2022年22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比僅16%，央國企、地方國資是拿地主力。2023年一季度，已成交城市中，北京、蘇州、鄭州仍以央國企和地方國資為拿地主力，其中鄭州地方國資占比達六成。而部分城市如杭州、南京，2023年土拍中民企拿地金額占比較2022年同期分別提升8.8和17.2個百分點。

　　另外，近兩年“兩集中”地塊中，地方國資拿地開工入市率較低。從22城“兩集中”地塊開工入市情況來看，截至2022年末，2021年22城“兩集中”成交住宅用地開工率約為65%，其中北京、上海、杭州、廈門、合肥開工率較高，均在八成左右。地方國資拿地開工率弱于央國企、民企，2021年成交地塊開工率不足四成，明顯低于整體平均水平。2022年22城成交的住宅用地開工率在三成左右，其中地方國資開工率不足10%。

　　從獲取預售證情況來看，截至2023年3月末，2021年22城集中供地入市率（按批準預售統(tǒng)計）達48%，其中半數(shù)城市入市率在五成以上，北京、合肥、上海、杭州等城市推盤積極性相對較高，而福州、武漢、長春等地入市率在三成左右；不同企業(yè)類型中，地方國企入市率剛達20%。2022年22城成交地塊入市率約兩成，其中地方國資入市率不足10%。

表：22城2021年及2022年不同企業(yè)各批次兩集中項目入市情況（市本級，截至2023年3月底）

 

 

　　注：計算土地宗數(shù)時，對于聯(lián)合拿地地塊，在各類企業(yè)中均納入計算；剔除純安置房、租賃住房、保障房等用地。

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　　整體來看，2023年一季度，全國300城住宅用地延續(xù)縮量態(tài)勢，推出、成交規(guī)模均降至近十年最低位，在多地持續(xù)加大核心區(qū)地塊供應力度的作用下，住宅用地成交樓面均價同比結(jié)構(gòu)性上漲，溢價率略有好轉(zhuǎn)，全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量及流拍撤牌率均下降。22城“兩集中”政策繼續(xù)優(yōu)化，核心城市土拍升溫，部分城市民企拿地信心有所修復。短期來看，政府或繼續(xù)加大核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應力度，但土拍市場能否繼續(xù)回溫仍有賴于銷售端恢復程度，土拍分化仍將延續(xù)。

　?。ㄎ澹╅_發(fā)投資：1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降5.7%，降幅明顯收窄

圖：2014年至2023年2月房地產(chǎn)和住宅累計開發(fā)投資及其同比增速

 

 

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊查看）

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅收窄，其中建筑工程投資降幅較大。2023年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.4萬億元，同比下降5.7%，降幅較2022年全年收窄4.3個百分點。其中，住宅開發(fā)投資額為1.0萬億元，同比下降4.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為75.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資各分項中，1-2月建筑工程投資同比下降13.1%，降幅較2022年全年擴大2.3個百分點；土地購置費同比增長16.4%，對投資形成一定支撐。今年以來，“保交樓”支持政策持續(xù)落地，帶動房屋竣工面積有所改善，但竣工修復對投資的支撐作用尚未明顯顯現(xiàn)。

圖：2015年以來全國房企到位資金同比增速及2023年1-2月各項資金來源同比增速對比

 

 

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊查看）

　　去年底以來，監(jiān)管部門持續(xù)優(yōu)化房企融資環(huán)境，但今年1-2月房企到位資金同比降幅仍較大，各項資金來源同比均持續(xù)下降，企業(yè)資金壓力不減。2023年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2.1萬億元，同比下降15.2%，同比降幅較2022年全年有所收窄。其中，國內(nèi)貸款為0.3萬億元，同比下降15.0%，占到位資金的比重為16.4%。自籌資金為0.6萬億元，同比下降18.2%，占比為29.7%。定金及預收款為0.7萬億元，同比下降11.7%，占到位資金的比重為33.3%。個人按揭貸款為0.3萬億元，同比下降15.3%，占到位資金的比重為16.4%。

2023年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

　　（一）經(jīng)濟及政策環(huán)境：兩會定調(diào)經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”；房地產(chǎn)強調(diào)穩(wěn)支柱、促需求、防風險，二季度政策托底導向仍將延續(xù)，增量政策有一定空間

　　宏觀經(jīng)濟方面，從國際環(huán)境看，海外高通脹壓力不減，主要經(jīng)濟體仍處在加息通道，世界經(jīng)濟增長放緩態(tài)勢難改，同時地緣沖突進一步加大了全球經(jīng)濟運行環(huán)境的不穩(wěn)定不確定性，我國出口下行壓力明顯加大。國內(nèi)來看，經(jīng)歷3年疫情沖擊，居民端、企業(yè)端信心和預期修復仍需時間，當前我國經(jīng)濟尚處在初步恢復階段，全年實現(xiàn)5%左右的增速目標依然有挑戰(zhàn)，但我國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，二十大報告、兩會政府工作報告對我國經(jīng)濟工作均進行了全面部署，今年明確經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”，積極的財政政策要加力提效，擬安排赤字率提高了0.2個百分點，安排地方專項債增加了1500億；穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力，3月底，央行已全面降準0.25個百分點。隨著穩(wěn)經(jīng)濟政策持續(xù)落地顯效，我國經(jīng)濟增速有望穩(wěn)步回升。

表：2022年末至2023年一季度中央對房地產(chǎn)定調(diào)

 

 

　　資料來源：中指研究院綜合整理

　　房地產(chǎn)政策方面，去年末中央經(jīng)濟工作會議已為2023年房地產(chǎn)政策定調(diào)，進一步強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風險”成為行業(yè)主題。兩會政府工作報告亦強調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險”“加強住房保障體系建設”“支持剛性和改善性住房需求”。要穩(wěn)定房地產(chǎn)，監(jiān)管部門強調(diào)就要大力支持剛性和改善性住房需求，增加保障性租賃住房供給和長租房建設；而“防風險”中，化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險、“保交樓”風險等是重要發(fā)力點，住建部明確指出要防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風險，避免和金融風險、地方債風險交織，發(fā)生系統(tǒng)性風險。

　　年初監(jiān)管部門已經(jīng)明確金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向：需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表、完善住房租賃金融支持政策。一季度，監(jiān)管部門不斷落實相關政策，需求端進一步降低居民置業(yè)成本，明確因城施策、精準施策，央行和銀保監(jiān)會建立首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制。企業(yè)端明確“四項行動”支持優(yōu)質(zhì)房企，落實“金融16條”舉措。“保交樓”相關政策加速落位，央行已推出了3500億保交樓專項借款，設立了2000億保交樓貸款支持計劃。租賃配套政策繼續(xù)完善，金融支持租賃市場發(fā)展的17條措施已出臺。

　　各地因城施策來看，根據(jù)中指監(jiān)測，2023年一季度已有超百省市（縣）出臺政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼的方式，并涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面。

圖：2022年以來各地因城施策頻次

 

 

　　表：一季度主要政策類型出臺頻次對比

　　資料來源：中指研究院綜合整理

　　去年底以來，高層多次強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場及防范化解行業(yè)風險對于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定恢復至關重要。年初以來，我國經(jīng)濟運行企穩(wěn)回升，但經(jīng)濟回升基礎尚不牢固，房地產(chǎn)市場恢復同樣面臨不確定性，當前部分城市在積壓住房需求釋放后，市場調(diào)整壓力逐步顯現(xiàn)，在穩(wěn)地產(chǎn)目標下，預計二季度，監(jiān)管部門及各地優(yōu)化房地產(chǎn)政策仍有一定空間。

　　此外，值得關注的是，3月，住建部倪虹部長在部長通道接受采訪中表示“對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心”，但市場企穩(wěn)回升有一定前提，牢牢堅持“房住不炒”、大力支持剛性和改善性住房需求、防止市場大起大落、促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升是監(jiān)管部門所期望的市場狀態(tài)，因此市場熱度回升的城市或地區(qū)，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化的預期較小，而市場回暖持續(xù)性不足、調(diào)整壓力加大的城市，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化。

　　短期來看，需求端政策仍有望繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開，并結(jié)合人口變化給予針對性政策支持，如針對多孩家庭、人才的住房需求，優(yōu)化限購條件、降低首付比例、發(fā)放購房補貼等。同時，符合條件的城市有望進一步下調(diào)首套房貸利率下限，降低購房成本。另外，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向明確后，房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持措施有望加速落實，繼續(xù)加大對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度，“保交樓”專項借款、貸款支持計劃等有望持續(xù)落位，年內(nèi)預售資金監(jiān)管政策完善等亦是可預見的政策內(nèi)容。同時促進租賃市場發(fā)展的政策也將進一步跟進落實。此前證監(jiān)會已啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點、支持消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，預計金融端的房地產(chǎn)長效機制也將持續(xù)完善。

　?。ǘ┦袌鲒厔荩憾径热珖N售有望趨穩(wěn)，全年銷售面積或小幅增長

　　在經(jīng)歷了一季度市場的階段性升溫后，二季度銷售有望回歸正常市場節(jié)奏。從積極的因素來看，當前各地因城施策有望持續(xù)推進、熱點城市供給量增加等因素亦在改善部分城市購房者置業(yè)情緒；另外，一季度重點城市二手房成交量持續(xù)走高，前期二手房成交置換出的改善需求尚未完全進入市場，這部分需求入市或?qū)π路渴袌鲂纬梢欢ㄖ?。但當前市場也面臨較多不確定性，恢復的基礎尚不牢固，考慮到支撐2-3月需求恢復最重要的因素是疫后積壓需求的集中釋放，這一因素在二季度對市場的支撐作用將會邊際轉(zhuǎn)弱，3月以來，重點城市新房項目案場到訪量已有所減少。同時，居民收入預期尚未根本扭轉(zhuǎn)、購房者對期房爛尾的擔憂和房價下跌預期等依然是制約新房銷售修復的關鍵因素，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，3月底購房者置業(yè)意愿小幅回落，反映出當前市場信心仍不穩(wěn)定。

　　綜合來看，若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步向好，購房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復態(tài)勢，預計二季度全國房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比一季度有望小幅增長，但城市分化行情仍將延續(xù)。從市場節(jié)奏來看，在現(xiàn)行市場環(huán)境下，4-5月新房成交規(guī)模預計將低于2-3月，市場熱度趨于平穩(wěn)，但在去年同期低基數(shù)下，同比數(shù)據(jù)或大概率為正增長，6月進入上半年收官節(jié)點，房企加快推貨促銷，有望帶動銷售環(huán)比回升，但考慮到去年基數(shù)較高，同比增速承壓。

圖：2012年以來全國商品房待售面積及其同比、新開工面積同比走勢

 

 

　　需求端逐漸趨穩(wěn)有利于修復企業(yè)新開工、投資意愿，但滯后效應仍在。房企的開工積極性除了受銷售市場恢復節(jié)奏的影響之外，亦受到當前市場庫存量較大、企業(yè)的資金壓力較大等因素影響。第一，截至2023年2月，全國商品房待售面積超過6.5億平方米，達到2017年6月以來最高水平，同比增長14.9%，增幅較去年底有所擴大，待售面積的大幅提升或?qū)⒁欢ǔ潭认拗菩麻_工節(jié)奏。第二，今年以來房企到位資金同比降幅仍較大，企業(yè)資金修復并不明顯，在穩(wěn)現(xiàn)金流、“保交樓”等目標下，企業(yè)新開工的積極性或難有明顯改善。第三，過去兩年全國土地市場縮量明顯，今年一季度，土地成交面積大幅下降的趨勢未改，疊加過去兩年地方城投拿地后，項目開工入市節(jié)奏較慢，土地端整體對企業(yè)新開工節(jié)奏亦產(chǎn)生了一定拖累。綜合來看，短期全國新開工面積下行態(tài)勢或延續(xù)，僅有銷售熱度較高的城市房企為增加供貨有望加快開工。投資端，受企業(yè)新開工、拿地意愿均偏弱等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比亦較難轉(zhuǎn)正，“保交樓”要求下，竣工逐漸修復對投資的帶動作用或進一步顯現(xiàn)。

　　全年來看，中指研究院對全國房地產(chǎn)市場保持謹慎樂觀的判斷，預計2023年全國商品房銷售面積小幅增長，房價逐漸企穩(wěn)并實現(xiàn)小幅上漲，新開工面積、開發(fā)投資額在滯后效應下，全年或仍小幅調(diào)整。同時，無論是銷售市場還是土地市場，城市分化將會進一步加劇，銷售熱點城市驅(qū)動投資升溫也會進一步促進城市預期好轉(zhuǎn)，但市場需求不足、去化壓力突出的城市市場交易和投資仍將延續(xù)調(diào)整趨勢。

表：2022年以來部分城市供應、成交周度走勢（至2023.3.26）及短期庫存出清周期

 

 

　　市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/

　　伴隨著供給端的持續(xù)改善，一線及熱點二線城市市場有望延續(xù)恢復態(tài)勢。2023年1-2月，受制于供給端改善有限，熱點一二線城市新房成交規(guī)模增加并不明顯，如上海、成都等城市；3月，伴隨著企業(yè)加大推盤力度以及市場預期的進一步好轉(zhuǎn)，熱點城市市場活躍度出現(xiàn)明顯提升。短期來看，熱點城市市場需求的釋放節(jié)奏仍一定程度依賴于供給端改善情況，特別是短期庫存明顯不足的城市，在市場自發(fā)修復的過程中，這部分城市企業(yè)推盤意愿有望保持在較高水平，疊加當前土拍市場有所回溫，新房市場恢復態(tài)勢或延續(xù)。

圖：2021年以來部分三四線城市新建商品住宅周度成交面積走勢

 

 

　　市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/

　　需求集中釋放后，部分三四線城市市場活躍度回落，短期基本面較好的三四線城市市場仍有一定支撐，但多數(shù)城市調(diào)整壓力或加大。2023年一季度，三四線城市在前期積壓需求以及部分春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求帶動下，市場活躍度有所回升，但3月以來基本面較弱的城市新房成交規(guī)模已出現(xiàn)回落行情，市場持續(xù)性明顯不足，短期來看，基本面較弱的城市房價尚未企穩(wěn)，積壓需求釋放后，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力加大，這部分城市房地產(chǎn)市場企穩(wěn)仍需要時間；基本面較好的三四線城市，如長三角、珠三角地區(qū)的部分城市，在寬松的樓市政策下，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢或進一步顯現(xiàn)。

　　2023年房企經(jīng)營策略建議

　　2023年1-3月，TOP100房企銷總額為17589.5億元，同比增長8.2%，是2022年以來首次實現(xiàn)正增長，其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長態(tài)勢。其中銷售額超百億房企50家，較去年同期增加4家；超五十億房企77家，較去年同期減少4家。TOP100房企權(quán)益銷售額為12148.9億元，權(quán)益銷售面積為7197.4萬平方米。

　　表：2023年1-3月TOP100房企各陣營數(shù)量及銷售額均值情況

　　企業(yè)研究：https://www.cih-index.com/

　　拿地方面，2023年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額1930.0億元，同比下降15.0%，降幅較上月收窄1.15個百分點，降幅繼續(xù)收窄。TOP100門檻值為7億元，與上年同期基本持平。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為50.4%。其中，前50家企業(yè)中一半以上企業(yè)為央企或國企，前100家企業(yè)中超六成為央企或國企。拿地銷售比來看，50家代表企業(yè)1-3月拿地銷售比為12.0%，較去年全年有所下滑（2022年拿地銷售比22.5%），企業(yè)拿地仍較為謹慎。

　　近兩年，受行業(yè)深度調(diào)整影響，房企投資更趨審慎，更加強調(diào)底線思維與精準聚焦，追求安全性與確定性，尤其是優(yōu)秀的頭部企業(yè)，積極順應行業(yè)趨勢調(diào)整投資策略。整體來看，頭部房企投資布局多聚焦于核心區(qū)域與核心城市，這些城市因人口及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出，新房短期銷售有保障，長期也更具韌性。但值得注意的是，隨著越來越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競爭也將日益激烈，獲取概率隨之下降，同時地塊利潤空間或?qū)⑹艿綌D壓，因此未來隨著市場的整體好轉(zhuǎn)，部分企業(yè)或在安全的前提下，向二線城市的近郊及優(yōu)勢三線城市適度下沉，以滿足企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

表：2023年重點企業(yè)投資策略

 

 

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，業(yè)績發(fā)布會，中指研究院綜合整理

　　信用債發(fā)行保持良好勢頭。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年1-3月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行額約1259.7億元，同比增長8.3%，2月、3月，信用債發(fā)行穩(wěn)步上升；海外債發(fā)行總額88.0億元，同比減少22.8%。

　　截至2023年3月31日，據(jù)初步統(tǒng)計，房企待償債券余額共計超過2.8萬億元；一年內(nèi)到期的債券接近九千億，其中信用債余額超五千億元，海外債余額約三千億元，企業(yè)債務壓力仍較大。伴隨著企業(yè)融資環(huán)境的繼續(xù)優(yōu)化，未來企業(yè)資金面有望逐漸改善。

　　整體來看，2023年一季度，伴隨著全國新房市場情緒的修復，房企銷售業(yè)績有所好轉(zhuǎn)，央國企和優(yōu)質(zhì)民企銷售表現(xiàn)相對較好，企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，但待償債務余額較高，企業(yè)資金壓力不減。在此背景下，一方面，企業(yè)應注重經(jīng)營安全，緊抓熱點城市市場回溫窗口，積極營銷回籠資金，在嚴守安全底線的基礎上聚焦布局高潛力城市，按時保質(zhì)交付。另一方面，面對復雜的市場環(huán)境，房企應積極探索新的發(fā)展模式，可圍繞代建服務、物業(yè)服務等輕資產(chǎn)領域積極轉(zhuǎn)型升級，輕重并舉實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

 

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